ри создании вторичного рынка ипотечных кредитов в Америке и Канаде в 30-х годах ХХ века государство играло ключевую роль. В рамках различных госпрограмм большое количество семей получало возможность приобрести жилье в кредит. Это прежде всего молодые семьи, впервые приобретавшие жилье, семьи с доходами ниже среднего уровня, военнослужащие и ряд других категорий, которые традиционно не рассматривались коммерческими банками в качестве заемщиков.
Ипотечный рынок в США является самым большим и развитым в мире. Только стоимость ипотечных ценных бумаг, обращающихся на американском рынке, составляет порядка $3.5 трлн, что сопоставимо с объемом рынков американских правительственных ценных бумаг. В Америке четко разделяются деятельность по накоплению ипотечного покрытия и выпуску ценных бумаг и выдача кредитов. Так, ипотечные компании, универсальные банки и другие кредиторы выдают ипотечные кредиты населению, не оставляя их на своем балансе и не выпуская ипотечные ценные бумаги. Сформированный пул выданных кредитов они продают специализированным ипотечным операторам. Эти ипотечные агенты аккумулируют купленные жилищные кредиты и выпускают ценные бумаги, размещаемые в дальнейшем на рынке.
Основными такими операторами в Америке являются организации, созданные при активном участии правительства США. Эти организации покупают ипотечные кредиты, формируя собственный портфель кредитов, за счет привлечения средств от частных инвесторов — эмиссии ипотечных ценных бумаг (mortgage-backed securities, MBS). Инвесторами, вкладывающими свои средства в эти бумаги, являются, как правило, инвестиционные банки, сберегательные учреждения, пенсионные фонды и страховые компании.
Развитие данной модели организации жилищного финансирования предполагает наличие ранка, на котором продаются уже выданные ипотечные закладные.
Одной из крупнейших организаций, формирующих вторичный рынок закладных, является Федеральная национальная ипотечная ассоциация "Фенни Мей".
Ассоциация имеет право покупать закладные гарантированные следующими видами собственности: дома и квартиры для одной или нескольких семей, в том числе и кооперативные. "Фенни Мей" покупает закладные, объединяет их в пулы. Под такие пулы она выпускает высоколиквидные ценные бумаги, обращение которых на финансовом рынке обеспечивает непрерывный поток финансовых ресурсов в сферу ипотечного бизнеса.
"Фэнни Мэй" — Federal National Mortgage Association (FNMA, Fannie Мае) была учреждена американским правительством в 1938 году. Она начиналась как филиал государственной корпорации Reconstruction Finance Corporation. В 1954 году Fannie Мае стала корпорацией со смешанной собственностью: ее обыкновенные акции находились в частном владении, а привилегированные — в собственности государства. Кроме этого функционируют "Фредди Мак" — Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC, Freddie Mac) и "Джинни Мэй" — Government National Mortgage Association (GNMA, Ginnie Mae).
Федеральное правительство полностью владеет "Джинни Мэй", которая предоставляет гарантии инвесторам по ипотечным ценным бумагам, выпущенным для рефинансирования ипотечных кредитов, которые предоставляются в соответствии с установленными стандартами. Бумаги, гарантированные "Джинни Мэй", по своей надежности приравнены к бумагам, гарантированным правительством США. Ценные бумаги, гарантированные "Фэнни Мэй" и "Фредди Мак", считаются не менее надежными, чем правительственные ценные бумаги. Несмотря на то что эти корпорации в настоящее время являются частными и не имеют явных, законодательно устанавливаемых гарантий от правительства США, как "Джинни Мэй", они пользуются неявной, но очевидной для рынка поддержкой. По сути дела, гарантии ипотечных агентств по ценным бумагам воспринимаются инвесторами как гарантии государства, и уровень доходности по этим бумагам сравним с уровнем доходности по правительственным ценным бумагам США.
Ведомства федерального правительства, такие, как Федеральный банк по кредитованию жилищного строительства или Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Mar), занимают деньги и на короткий и на продолжительный сроки. Держателями значительной части краткосрочных облигаций выступают корпорации. У этих бумаг имеется активно действующий рынок, и они обеспечивают чуть более высокий доход по сравнению с сопоставимыми казначейскими ценными бумагами. Одна из причин этой незначительной разницы в доходах заключается в том, что ведомственные бумаги обладают меньшей ликвидностью, чем казначейские эмиссии. Другая причина в том, что ведомственный долг обеспечен не "всем достоянием" правительства Соединенных Штатов, а лишь активами ведомства-эмитента. Вполне возможен вариант, при котором правительство позволит одному из своих ведомств отказаться от уплаты долга, однако большинство вкладчиков расценивает данный риск как довольно незначительный.
Конгресс Соединенных Штатов контролирует деятельность всех этих организаций через регулярные отчеты и слушания по результатам работы. В 2003–2004 годах вокруг этих компаний разразился крупный скандал: выяснилось, что компании манипулировали финансовой отчетностью.
Раньери и Ко. намеревались как можно скорее преобразовать целиковые ссуды в облигации, для чего следовало снабдить их штампом правительства США. Тогда их можно было бы продавать инвесторам как, в сущности, полноценные облигации Правительства Соединенных Штатов. Именно для этой цели, отчасти благодаря неустанному лоббированию со стороны Раньери, в структуре федеральной администрации возникли две новые организации, параллельные «Джинни Мэй». Они выдавали гарантии на закладные, статус которых не обеспечивал права на гарантии «Джинни Мэй». Федеральная корпорация жилищного ипотечного кредита («Фредди Мак») и Федеральная национальная ипотечная ассоциация («Фэнни Мэй») имели право предоставлять гарантии федерального правительства и таким образом преобразовывать большинство жилищных закладных в гарантированные правительством облигации.
За получение гарантий на свои закладные сбербанки платили комиссионные. Чем менее надежными были ссуды, тем выше плата за штамп одного из этих агентств. Но при наличии штампа никого не интересовало качество ссуды. Неплатежи домовладельцев по ссудам становились головной болью федерального правительства. Основой программы была идея, что у этих правительственных агентств лучше, чем у частных инвесторов, получится оценка качества кредитов и сбор неплатежей.
«Джинни Мэй» (Ginnie Мае) — Правительственная национальная ипотечная ассоциация -Government National Mortgage Association, GNMA — корпорация, которая, в отличие от «Фредди Мак» или «Фэнни Мэй», на самом деле формально принадлежит Правительству США. Впрочем, все три корпорации осуществляют упаковку жилищных закладных в форму ипотечных облигаций. «Джинни Мэй» страхует кредиты на покупку жилищ для семей с небольшими доходами, а потому в случае, когда домовладелец из этой группы населения не в силах погасить кредит, его обязательства погашает Правительство США.
Комментариев нет:
Отправить комментарий